Befektetési célú vagy családi villa? Phuket és Koh Samui negyedeinek összehasonlítása

Amikor egy külföldi vásárló elkezd villát nézni Phuketen vagy Koh Samuin, az első kérdés ritkán az, hogy "melyik sziget" - inkább az, hogy "valójában mire szánom ezt az ingatlant". Egy tisztán bérleti célú villa egészen másképp viselkedik, mint egy családi bázisnak vásárolt villa, és azok a negyedek, amelyek az egyik célra logikusak, majdnem soha nem logikusak a másikra. Évek óta dolgozunk közvetlenül eladókkal és fejlesztőkkel mindkét szigeten, és a minta következetes: azok a befektetők, akik átlépnek ezen a különbségtételen, csalódnak - függetlenül attól, melyik szigetet választották.

Phuket befektetési zónái: Bang Tao, Kamala és a repülőtéri korridor

Ha a rövid távú bérleti hozam a prioritás, Phuket mélyebb piacot ad, mint Koh Samui, egyszerűen a turistaforgalom miatt. A Laguna-komplexumra épülő Bang Tao a sziget legmagasabb sűrűségű branded residence és professzionális villakezelő kínálatával rendelkezik, így a vásárló az első naptól hozzáfér egy kiépített bérletkezelési infrastruktúrához. A kihasználtság itt szezonon kívül is erős marad, mert a terület egyszerre vonzza a csomagturistákat és a hosszabb távra érkező digitális nomádokat, akik ugyanazokon a platformokon foglalnak.

Kamala négyzetméterárban kicsit olcsóbb, mint Bang Tao, miközben az éjszakai árak továbbra is erősek, főleg azért, mert elkerülte azt a magasházas fejlesztést, amely Patong jellegét megváltoztatta délebbre. Egy tisztán cash-on-cash hozamra fókuszáló befektetőnek a 3-4 hálószobás kamalai villák jellemzően jobban teljesítenek, mint a nagyobb ingatlanok, mert a keresletet főleg csoportos foglalások (családok, baráti társaságok) hajtják, amelyeknek nincs szükségük öthálós alapterületre.

A Phuket nemzetközi repülőtér környéke, beleértve Mai Khao és Nai Yang egyes részeit, újabb történet. A terület itt korábban alulárazott volt a zajterhelés és a repülési útvonalak miatt, de a repülőtér bővítési tervei és a még viszonylag fejletlen part vonzott ide több nemzetközi fejlesztőt az utóbbi két évben. Ez magasabb kockázat - kevesebb bérleti múlttal -, de egy ciklus korai szakaszában vásárló befektetőnek a belépési árak érdemben Bang Tao szintje alatt vannak.

Koh Samui befektetési zónái: Chaweng, Bophut és Lamai

Koh Samui bérleti piaca kisebb, de vélhetően ellenállóbb, mert kevésbé függ a tömegturizmustól, és inkább egy visszatérő, hosszabb távon tartózkodó vendégkörre épül, főleg Európából és egyre inkább a Közel-Keletről. Chaweng marad a sziget legnagyobb forgalmú bérleti zónája egyszerűen a part és az éjszakai élet közelsége miatt, de ez a legtelítettebb terület is, ami azt jelenti, hogy az új villakínálat kemény versenyben van a már éveken át gyűjtött értékelésekkel rendelkező ingatlanokkal.

A Fisherman's Village-re épülő Bophut azzá a zónává vált, amelyet azok a befektetők preferálnak, akik egy kicsit idősebb, magasabb költési hajlandóságú vendégkört céloznak - inkább párokat és kisebb családokat, mint csoportokat. Az itteni villák papíron kevesebb éjszakát adnak ki, mint Chawengben, de érdemben magasabb éjszakai áron, és a terület gyalogosan bejárható gasztronómiai kínálata olyan vonzerőt ad neki, amely nem csak a tengerparti időjárástól függ.

Lamai az értékalapú választás. Tengerparti elérése hasonló Chawenghez, a telekár viszont jellemzően 20-30 százalékkal alacsonyabb, és bár a bérleti kereslet jelenleg gyengébb, ez az a zóna, amelyet a sziget hosszú távú lakói leggyakrabban emlegetnek a következő fejlődő területként. Azoknak a befektetőknek, akik 5-10 éves tartási horizonttal vásárolnak, nem azonnali hozamra, a lamai telkek és a meglévő villák egyaránt viszonylag alulértékeltnek tűnnek most.

Hová nézzenek valójában a családok

A családi vásárlóknak - akik az év jelentős részében saját maguk használnák a villát, vagy idővel teljesen oda terveznek áttelepülni - alapvetően majdnem az ellentétes szempontokat kell keresniük, mint a fenti befektetői lista. A nemzetközi iskolák közelsége, a kórházi elérés és a nyugodtabb napi környezet többet számít, mint az éjszakai ár potenciálja, és ha ezeket a prioritásokat a legmagasabb hozamú bérleti zónákkal próbáljuk összeegyeztetni, az általában mindkét oldalon csalódást eredményez.

Phuketen a Cherngtalay és Thalang területek közel fekszenek a sziget legfontosabb nemzetközi iskoláihoz és a Bangkok Hospital Phukethez, miközben még kezelhető távolságra vannak Bang Tao éttermeitől és üzleteitől. Ezeken a területeken nincs beépítve az árba Bang Tao tengerparti felára, ami azt jelenti, hogy a családi vásárlók gyakran jelentősen több telket és élettér kapnak ugyanazért a büdzséért. A kompromisszum az, hogy a napi élethez autó szükséges - amivel a legtöbb áttelepülő család egyébként is kalkulál.

Koh Samuin a családok jellemzően Maenam környékén vagy a Bo Phut melletti beljebb fekvő területeken telepednek le, nem közvetlenül a chawengi tengerparton. Maenamnak különösen más a ritmusa - nyugodtabb, inkább lakónegyed jellegű, egyre növekvő expat közösséggel, amely felépítette a saját informális hálózatát iskolákból, klinikákból és ajánlásokból. A Samui International School és a sziget fő kórháza is viszonylag központi helyen van a sziget ezen részéről nézve, ami sokkal jobban számít, amikor valaki egész évben ott él, nem csak két hétre érkezik.

Egy megjegyzés a tulajdoni struktúráról ezeken a területeken

Egy részlet, amely a legtöbb első alkalommal vásárlót meglepi, függetlenül attól, melyik negyedet választják, hogy Thaiföldön a villa "tulajdonlása" ritkán jelenti az alatta lévő telek tulajdonlását is olyan formában, ahogyan azt Európából vagy az Öböl-térségből érkező vásárlók megszoknák. Külföldiek nem birtokolhatnak közvetlenül tulajdoni (freehold) földet Thaiföldön, ami azt jelenti, hogy a fent említett majdnem minden területen a villavásárlás vagy hosszú távú bérleti joggal (jellemzően 30 év, megújítási opciókkal), vagy egy thai korlátolt felelősségű társaság útján történik, amely birtokolja a telket, a külföldi vásárló pedig részesedéssel rendelkezik ebben a társaságban. Mindkét struktúra teljesen legális és széles körben használt, de a területtől függően másképp viselkednek: a régóta kiépült zónákban, mint Bang Tao vagy Chaweng, a bérleti megújítási feltételek jellemzően szabványosabbak és könnyebben ellenőrizhetők a precedensek alapján, míg az újabb fejlesztési zónákban - a phuketi repülőtéri korridor mentén vagy Lamai egyes részein - a társasági struktúrán keresztüli vásárlás alaposabb átvilágítást igényel, egyszerűen azért, mert kevesebb a múltbeli tapasztalat, amihez viszonyítani lehet. Ez az egyik olyan terület, ahol az, hogy egyetlen csapat kezeli a jogi struktúrát, a céges alapítást és a tényleges ingatlankeresést együtt - ahelyett, hogy külön ügyvédet, ügynököt és cégalapítási szolgáltatást kellene koordinálni -, jellemzően megelőzi azokat a réseket, ahol a problémák rendszerint felszínre kerülnek.

A leggyakoribb hiba, amit látunk

A leggyakoribb hiba azok körében, akikkel közvetlenül dolgozunk, hogy a helyszín kiválasztása nyaralási emlékek alapján történik, nem az ingatlan valódi célja alapján. Egy pár, aki imádott egy hetet Chawengben, gyakran ott szeretne vásárolni, még akkor is, ha a kimondott céljuk egy nyugodt családi nyugdíjas otthon - és ennek a fordítottja is ugyanolyan gyakran előfordul, amikor egy befektető beleszeret egy békés lamai vagy maenami ingatlanba, majd nem érti, miért nem éri el a kihasználtság a chawengi szintű foglalásokat. Az, hogy a negyedet a valódi felhasználási célhoz illesztjük, mielőtt beleszeretnénk egy konkrét villába, az egyik legnagyobb tényező abban, hogy egy phuketi vagy koh samui-i vásárlás úgy teljesít-e, ahogy a vásárló elvárta.

Ez az a pont is, ahol a két sziget valóban különbözik egymástól, nem csak negyedről negyedre. Egy mélyebb, egymás mellé állított összehasonlításért arról, melyik sziget melyik vásárlótípushoz illik leginkább, a Phuket és Koh Samui összehasonlító cikkünk a teljes képet bemutatja, és azoknak a vásárlóknak, akik kifejezetten Koh Samui bérleti számaira fókuszálnak, a sziget legjobban teljesítő területeit bemutató cikkünk részletesebb ár- és hozamadatokat tartalmaz.

Mit jelent ez a keresésed számára

Ha elsősorban hozamért vásárolsz, szűkítsd a keresést Bang Taóra, Kamalára, Chawengre vagy Bophutra, és bármi nyugodtabbat kezelj hosszabb távú, magasabb kockázatú fogadásként, ne elsődleges célként. Ha elsősorban azért vásárolsz, hogy ott élj, kezdd a keresést Cherngtalayban, Thalangban vagy Maenamban, és állj ellen a tengerparti hirdetéseknek, amelyek tökéletesnek tűnnek az évi két hétre, de a napi valóságban hamar koptatnák a türelmedet. És ha mindkettőt próbálod elérni - most bevételt generálni, később pedig véglegesen odamozdulni -, légy őszinte magaddal abban, hogy ez a legnehezebb kombináció, és ez általában azt jelenti, hogy egy kicsit alacsonyabb hozamot fogadsz el egy olyan helyért, ahol valóban tudnál élni, megbánás nélkül.

Mindkét szigeten dolgozunk vásárlókkal pontosan ezen a spektrumon, a tisztán bérleti célú vásárlásoktól a teljes családi áttelepülésig, és a villakínálat, amit közvetlenül a terepen látunk, gyorsabban változik, mint amit a legtöbb hirdetési oldal tükröz. Ha már van egy büdzséd és egy hozzávetőleges elképzelésed arról, hogy melyik szempont - befektetés vagy családi bázis - számít többet, ez a megfelelő kiindulópont egy fókuszált rövid listához, nem pedig az, hogy mindkét sziget összes hirdetését végignézed.